Invoering nieuwe Europese richtlijn voor oneerlijke bedingen kan grote gevolgen hebben

De invoering van een nieuwe Europese richtlijn oneerlijke bedingen heeft tot gevolg dat bedingen in huurovereenkomsten of algemene voorwaarden met betrekking tot prijsindexatie vaak nietig zijn. Deze bedragen kunnen vaak ook worden teruggevorderd bij de verhuurder. Het is voor verhuurders daarom aan te raden om hun algemene voorwaarden nogmaals te laten checken.

In de algemene voorwaarden bij een huurovereenkomst is meestal een beding opgenomen op grond waarvan de verhuurder de huur kan verhogen. Voor verhuur aan consumenten gelden daarvoor strenge regels. Rechters passen hierbij ambtshalve toetsing toe aan de regels van het Europees consumentenrecht, ook als consumenten hier niet zelf om vragen.

Dat gebeurde ook in een zaak die diende voor de rechtbank Amsterdam, waar de rechter moest oordelen over een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dit verzoek is gehonoreerd, maar de huurschuld werd tegelijkertijd aanmerkelijk verlaagd.

De algemene voorwaarden bevatte volgens de rechter namelijk drie bedingen die in strijd waren met de nieuwe Europese richtlijn oneerlijke bedingen: een beding voor huurprijswijziging, een rentebeding en een incassokostenbeding. De rechter maakt hiermee korte metten.

In de zaak die diende voor de rechtbank Amsterdam ging het om een huurgeschil, waarbij iemand een kamer huurde voor 575 euro per maand. Deze persoon loopt een huurachterstand op en besluit op een gegeven moment helemaal geen huur meer te betalen. De verhuurder stapt daarop naar de rechter en vordert een veroordeling tot betaling van ruim 4.400 euro aan huurachterstand, vermeerderd met contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten.

De huurder betwist de vordering en geeft aan dat hij is gestopt met het betalen van de huur, omdat hij overlast ondervindt van zijn huisgenoten en het gehuurde slecht is onderhouden.

De rechter gaat hier niet in mee en oordeelt dat er sprake is van zodanig ernstig tekortschieten van de huurder in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

De rechter toetst ambtshalve ook of de in de algemene voorwaarden opgenomen bedingen ten aanzien van de huurprijswijziging, het in rekening brengen van rente en incassokosten eerlijk zijn. In deze zaak blijken alle drie deze bedingen geen stand te houden volgens het oordeel van de rechter.

Hierdoor zijn de huurverhoging, de contractuele rente en de gevorderde buitengerechtelijke kosten in deze zaak niet toewijsbaar, omdat de bedingen die daarop betrekking hebben worden vernietigd. Nu sprake is van oneerlijke bedingen, is terugvallen op een eventuele wettelijke regeling van schadevergoeding niet mogelijk. Voor toewijzing van wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten op grond van de wet is om die reden geen grond.

Wanneer een huurprijswijziging oneerlijk is, kan deze worden vernietigd. In deze zaak leidde dit tot een verlaging van de huurschuld. Het is echter ook mogelijk om het beding te vernietigen terwijl de huur wel betaald is. De te veel betaalde huur kan dan op grond van onverschuldigde betaling worden teruggevorderd.